OACIQ guide pour acheteur
Vous trouverez dans ce guide les principales étapes à franchir avant, pendant et après l’acquisition de votre propriété ainsi que de nombreux conseils pratiques qui vous aideront à conclure votre transaction immobilière de façon satisfaisante.
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SAVIEZ-VOUS QUE :
La cote de crédit joue un rôle clé dans l’achat d’une propriété
Peu de gens connaissent la leur ou comment exactement elle est calculée. Pourtant, la cote de crédit revêt une importance capitale dans nos vies, surtout à partir de l’âge de la majorité. Incontournable dans la réalisation de plusieurs projets financiers ou dans l’obtention de certains services clés, elle est déterminante lorsque vient le temps de faire une demande de prêt hypothécaire.
Que votre cote de crédit soit bonne, moyenne ou mauvaise, découvrez quels sont les impacts sur un projet d’achat d’une propriété, et quelles solutions s’offrent à vous pour l’améliorer.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la cote de crédit ?
- La cote de crédit et l’achat d’une maison
- Améliorer sa cote de crédit pour l’achat d’une propriété
- Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire
- La cote de crédit : un rôle clé dans l’achat
Qu’est-ce que la cote de crédit ?
Aussi appelée « cote de solvabilité », « pointage de crédit » et « pointage de risque », la cote de crédit est un numéro de 3 chiffres calculé à l’aide d’une formule mathématique et basé sur les données du dossier de crédit. Au Canada, la cote de crédit est établie par deux principaux bureaux de crédit privés : Equifax et TransUnion. Ces derniers recueillent de l’information auprès des créanciers, puis conservent et communiquent de l’information sur la cote de crédit d’un particulier.
La cote de crédit agit comme un indice de solvabilité et s’appuie notamment sur :
- L’historique de paiement de factures (35 % de la cote de crédit) ;
- L’historique de comptes (la date d’ouverture) ;
- Le montant de crédit disponible (l’utilisation du crédit) ;
- Le type de crédit utilisé (nombre et variété de créanciers) ;
- L’activité de crédit récente (les nouvelles demandes).
La cote de crédit est donc évolutive : un particulier peut gagner des points en agissant responsablement, ou en perdre en gérant mal son crédit. Ainsi, la cote de crédit est influencée positivement ou négativement selon les habitudes de paiements et d’emprunts. Si effectuer des paiements en retard ou s’approcher de sa limite de carte de crédit peut faire baisser sa cote de crédit, payer ses factures dans les temps en tout temps peut à l’inverse aider à l’améliorer.
La cote de crédit varie entre 300 et 900. Selon Equifax, les pointages de crédit situés entre 660 et 724 sont généralement considérés bons, puis de 725 à 759 comme très bons, et au-delà de cela, comme excellents.
Son rôle
L’objectif de la cote de crédit est de déterminer la capacité d’un individu à respecter ses engagements financiers. Les prêteurs, les sociétés de télécommunications, les assureurs, les locateurs et les agences gouvernementales l’utilisent donc pour évaluer le niveau de risque associé à l’octroi d’un prêt. En ce sens, une mauvaise cote de crédit peut être un obstacle à l’accès au crédit ou à certains services.
Connaître sa cote de crédit
Il existe différentes façons de consulter sa cote de crédit. Tout d’abord, les clients de certaines banques dont Desjardins peuvent consulter leur cote de crédit gratuitement et en tout temps à travers leur compte en ligne. La mise à jour se fait mensuellement.
Ensuite, il est aussi possible d’accéder à sa cote directement à travers Equifax ou TransUnion. L’action de commander son dossier de crédit n’a aucune incidence sur la cote de crédit : il est même recommandé de la consulter souvent afin de bien connaître sa situation financière et déceler de potentielles tentatives de fraude.
Une personne dispose de plusieurs pointages de crédit, selon l’entreprise qui le calcule. La cote de crédit qui est fournie pour consultation est donc offerte à des fins d’information seulement.
La cote de crédit et l’achat d’une maison
Acheter une maison, c’est souvent synonyme de prêt hypothécaire. Peu de gens ont les fonds nécessaires pour acquérir une propriété en argent comptant. Ainsi, le rêve d’être propriétaire nécessite généralement d’emprunter auprès d’institutions financières ou de prêteurs privés. Selon sa cote de crédit, les options peuvent être plus larges ou plus limitées.
La cote de crédit minimum
Il n’existe pas de pointage de crédit précis qui permette l’accès à un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison. Les prêteurs déterminent chacun la cote de crédit minimum pour accepter une demande d’emprunt.
Malgré cela, selon Equifax, les personnes ayant une cote de crédit inférieure à 560 pourraient avoir de la difficulté à être approuvées pour du crédit.
Son impact sur l’achat d’une maison
La cote de crédit intervient lorsque l’achat d’une propriété nécessite un premier prêt hypothécaire, un nouveau prêt ou un renouvellement. Elle influence donc initialement la capacité à obtenir un prêt hypothécaire, mais les caractéristiques de ce prêt aussi.
Plus la cote est bonne, meilleurs sont les choix de produits hypothécaires et de taux d’intérêt. Selon Equifax, une cote de crédit inférieure à 660 (la limite pour être considérée bonne) pourrait donc barrer la route à certaines modalités de crédit. Il n’existe toutefois pas de « cote magique » pour accéder à des conditions, à des termes ou à des taux plus avantageux pour un prêt hypothécaire.
Pour résumer, la cote de crédit agit sur le processus d’achat d’une maison à travers :
- L’admissibilité à un prêt hypothécaire ;
- Les conditions du prêt.
Sachez que le pointage de crédit n’est qu’une information parmi toutes celles qui sont prises en compte au moment de déterminer la solvabilité d’un aspirant propriétaire.
Les avantages d’une bonne cote de crédit dans l’achat
Si les institutions financières étudient un dossier de crédit et consultent la cote de crédit pour décider d’octroyer ou non un prêt, elles utilisent également ces informations pour déterminer le taux d’intérêt qu’elles offriront. En ce sens, les individus qui présentent une bonne cote de crédit risquent de bénéficier de taux d’intérêt moins élevés que ceux qui présentent un niveau de risque jugé plus élevé.
Surtout, avec un taux d’intérêt plus avantageux, il est possible :
- D’économiser de l’argent en intérêts payés sur son prêt hypothécaire ;
- De diminuer la durée de vie du prêt (son terme) ;
- D’offrir un pouvoir d’achat plus grand pour acquérir la maison de ses rêves.
Options pour l’achat avec un mauvais crédit
Une cote de crédit faible ne met pas nécessairement fin au rêve d’achat d’une maison. Il suffit d’explorer d’autres options !
Tout d’abord, cela peut sembler évident, mais en déboursant l’entièreté du montant nécessaire à l’achat, sans emprunter, la cote de crédit n’est plus importante. Il est aussi possible de verser une mise de fonds plus élevée. Avec un crédit plus faible, les prêteurs vont davantage préférer une mise de fonds de 20 % minimum.
Si l’on possède déjà un autre bien immobilier, il est possible de profiter de son équité afin de financer son projet d’achat. Cela s’appelle un refinancement hypothécaire, et ça consiste à utiliser la différence entre la valeur marchande d’une propriété et le solde de son hypothèque comme mise de fonds pour un nouvel achat.
Une autre option est de trouver un cosignataire ou une personne qui se montre garant du prêt hypothécaire. Le cosignataire devient alors copropriétaire, alors que le garant devient responsable si les paiements d’hypothèques ne sont pas effectués.
Finalement, si sa cote de crédit n’atteint pas le minimum requis par les prêteurs de type A (traditionnels, principaux), certaines options alternatives peuvent être explorées. On pense alors aux prêteurs B, aussi appelés « prêteurs à risque », ou à des prêteurs privés. Les courtiers hypothécaires spécialisés en mauvais crédit peuvent généralement diriger leurs clients vers ce type de prêteurs. Sachez toutefois que cette solution s’avère souvent coûteuse. En plus d’un taux hypothécaire plus élevé et d’un terme plus court (souvent 1 an), il est parfois nécessaire de payer des frais de dossier et une mise de fonds de 20 % est souvent demandée.
Améliorer sa cote de crédit pour l’achat d’une propriété
Sachant que les dépenses associées à un prêt hypothécaire avec un prêteur de type B s’avèrent beaucoup plus grandes, on gagne souvent à retarder son projet d’achat afin de se donner le temps d’améliorer sa cote de crédit. En suivant à la lettre les meilleures pratiques de crédit, il faut compter quelques mois pour constater de premiers résultats, et une amélioration réelle se manifeste après environ un an.
Puisque les bureaux de crédit et les institutions de prêts ne dévoilent pas les formules derrière leurs calculs de cote de crédit, il est impossible de savoir exactement comment ses activités feront augmenter son pointage.
Voici différentes stratégies pour améliorer votre cote de crédit en faisant preuve de discipline :
- Surveiller ses paiements ;
- Concentrer ses dépenses sur une ou deux cartes de crédit maximum ;
- Payer ses dettes et le faire en totalité plutôt que le montant minimum si possible ;
- Activer un système d’alertes électroniques (pour le dépassement d’une limite par transaction ou à l’approche de la date limite de paiement du solde) ;
- Utiliser les versements automatiques pour certaines factures (ex. : assurances, téléphone, Internet, prêts, etc.) ;
- Augmenter sa limite de crédit et utiliser entre 30 à 35 % de la limite (ne pas dépasser !) ;
- Garder ouverts ses comptes inutilisés pour se créer un long historique de crédit ;
- Varier ses types de crédit (carte de crédit, marge, prêt auto, etc.) ;
- Limiter le nombre de demandes de crédit (elles se voient au dossier) ;
- Démontrer sa stabilité financière (avec une adresse et un emploi stable, ainsi qu’un revenu régulier) ;
- Vérifier de potentielles erreurs ou fraudes dans son dossier de crédit.
Effectuer plusieurs de ces actions à la fois permet de constater des résultats plus rapidement. N’hésitez pas non plus à souscrire à un programme d’aide à l’amélioration du crédit ou à vous informer auprès d’un conseiller financier ou d’un courtier hypothécaire afin d’obtenir des conseils personnalisés.
Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire
Outre la cote de crédit minimale pour répondre aux exigences d’un prêteur hypothécaire dans le cadre de l’achat d’une maison, d’autres facteurs déterminent si l’on se qualifie ou non. C’est particulièrement vrai pour les personnes dont le pointage de crédit est légèrement inférieur à la moyenne.
Voici quelques exemples :
- Le montant du prêt ;
- La période d’amortissement ;
- Le type de bien immobilier qu’on souhaite acheter ;
- Le ratio entre les dettes et les revenus ;
- Le dossier d’emploi ;
- Les dettes actuelles (marges, cartes de crédit, dettes d’étude, prêt auto, etc.) ;
- Le résultat du « stress test » qui vérifie la tolérance à la fluctuation des taux d’intérêt.
Bref, plusieurs autres éléments entrent en ligne de compte quand vient le temps de déterminer quel type de prêt hypothécaire sera octroyé, et par qui.
Familiarisez-vous avec le lexique derrière un prêt hypothécaire!
La cote de crédit : un rôle clé dans l’achat
C’est indéniable : la cote de crédit joue un rôle de premier plan dans le projet d’acheter d’une maison. Elle exerce une influence directe sur les conditions du prêt qui sera offert, comme le taux, le terme et le montant. Plus encore, un mauvais crédit peut vous fermer la porte des bureaux des prêteurs traditionnels.
C’est pourquoi adopter de bonnes habitudes financières et entretenir son dossier de crédit est à votre avantage. Cela passe notamment par effectuer ses paiements à temps, respecter sa limite de crédit, se faire un budget et planifier un fonds d’urgence.
N’oubliez pas qu’il n’est jamais trop tard pour améliorer votre situation financière et pour prendre votre crédit en main. Vous pourriez voir des bienfaits plus rapidement que vous pensez !
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Saviez-vous Les Erreurs Les Plus Fréquentes
1. Prêt Hypothécaire Inadéquat
La plupart des gens ignore la façon simple de calculer le montant mensuel qu’ils peuvent se permettre pour l’achat d’une propriété, Les courtiers ont recours à un calcul qu’on appelle le rapport ABD (amortissement brut de la dette) afin d’établir ce montant. Sans oublier que, vous devez aussi tenir compte des autres frais tels que : droits de mutation, des frais de notaire, des coûts de déménagement, etc.
2. Ne pas avoir Une Pré-Autorisation de Prêt Hypothécaire
Pour ce processus vous devez fourni des renseignements tel que votre attestation de revenu et le montant de votre mise de fonds à votre institution financière. Si la maison de vos rêves fait l’objet de plusieurs offres concurrentes, une pré-autorisation hypothécaire pourrait vous donner l’avantage. Toutefois, Selon SCHL, cette pré-autorisation ne doit pas être considérer comme une garantie de l’obtention d’un prêt hypothécaire.
3. Ne pas savoir ce que vous cherchez
Ayez en main une liste de vos priorités journalières avec votre famille. Par exemple, le nombre de la salle de bain, de la chambre, garage ou pas, ou encore la distance à des endroits comme les épiceries, les écoles et les institutions bancaires, etc. Sans oublier les commodités qu’offre le nouveau quartier.
4. Refuser l’inspection Pré-Achat de Votre Propriété
Il ne faut jamais tenir compte le rapport d’une inspection antérieure, ou l’exitance d’autres acheteurs pressés de déposer une promesse d’achat. Vous devriez toujours faire faire votre propre inspection pré-achat. Donc, avant de présenter une promesse d’achat, assurez-vous qu’un inspecteur qualifié et lié par des exigences de cautionnement procédera à une inspection pré-achat complète de la propriété. Cet investissement pourrait vous permettre d’économiser plusieurs milliers de dollars.
5. Négocier Avec Son Cœur Et Non Pas Sa Tête
Ne permettez jamais vos émotions l’emporter sur votre raison. Certains vendeurs peuvent attribuer une réelle valeur sentimentale à leur maison, autrement dit, sont incapable de soustraire leurs sentiments de l’équation. Il faut garder à l’esprit que la valeur sentimentale n’aucune valeur financière aux yeux des acheteurs et peuvent faire obstacle aux négociations;
Saviez-vous qu’une pré-approbation de prêt hypothécaire ajoute à votre crédibilité
Bien qu’une pré-approbation de prêt hypothécaire ne garantisse pas que vous pourrez acheter la maison de vos rêves, dans une situation d’offres multiples ou conditionnelle. Elle peut donner beaucoup plus de poids et de crédibilité à votre offre.
Savez-vous la différence entre « préqualification hypothécaire » et « préapprobation hypothécaire ».
Préqualification De Prêt Hypothécaire
1. Il s’agit d’une étape initiale de préapprobation hypothécaire
2. Vous rencontrez un courtier ou un conseiller en prêts hypothécaires
3. On vous demandera des informations sur vos actifs et vos passifs Sans demander de preuves tangibles de vos finances
4. On ne procède pas à une vérification de votre solvabilité,
5. On vous donnera une estimation du montant auquel vous pouvez prétendre.
6. Il n’y a aucun promesse et/ou engagement de la part du prêteur, son évaluation peut changer lorsqu’il aura plus d’informations sur votre situation financière et vos antécédents/cote de crédit.
Préapprobation Du Prêt Hypothécaire
1. Le prêteur va alors vous demander des documents relatifs à votre actif, vos revenus et votre passif.
2. Il aura également accès à votre dossier de crédit
3. Par la suite le prêteur déterminera le montant maximum qu’il est prêt à vous prêter, sous réserve de certaines conditions.
4. Avec une confirmation écrite ou un certificat du prêteur, Vous pourrez bloquer un taux hypothécaire contre les augmentations pendant un certain temps préétabli.
Les Avantages D’une Pré-Approbation Hypothécaire
1. Gain de temps : vous donne une idée du montant de la maison et du montant potentiel des mensualités.
2. Bloquez le taux d’intérêt du prêt hypothécaire dans l’éventualité d’une augmentation entre 90 et 120 jours. Et Si les taux hypothécaires baissent,il ajustera vos taux à la baisse en conséquence.
3. Les agents immobiliers vous prennent au sérieux : Les agents immobiliers ne veulent pas perdre leur temps avec des acheteurs qui ne sont pas « prêts pour le financement ». Donc on vous considère comme un acheteur sérieux.
4. Les vendeurs sont prêts à négocier et donner la priorité à votre offre d’achat. Ils peuvent également être disposé à négocier le prix et d’autres conditions qu’ils ne feront pas avec un acheteur qui n’en a pas.
5. Aucun engagement, c’est gratuit et sans pénalités si vous choisissez de changer de prêteur ou reporter vos projets d’achat.
Le Processus De Préapprobation Du Prêt Hypothécaire
Le temps nécessaire de 1 à 2 jours.
le prêteur vous demandera les documents suivants :
Pièce d’identité avec photo et un numéro d’assurance sociale.
Preuve de revenus, Bulletins de paie, feuillet T4 ou avis de cotisation.
Une lettre d’emploi indiquant votre poste actuel, votre salaire, (temporaire ou permanent) et la durée de l’emploi.
Si vous êtes travailleur indépendant, les états financiers de votre entreprise.
Preuve de l’acompte : Relevés bancaires et de compte d’investissement récents.
Preuve d’autres actifs si vous en possédez
Dettes et passif : les soldes de cartes de crédit, les lignes de crédit, les prêts étudiants, les paiements de voiture, les prêts personnels, la pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants, les obligations mensuelles courantes d’hypothèque ou de loyer.
De plus, le prêteur effectuera une vérification de solvabilité avec votre consentement.
Les prêteurs examineront votre rapport de crédit pour déterminer votre solvabilité. Si vous faites une demande avec un conjoint ou un partenaire, ils seront également tenus de fournir tous les documents cités ci-haut.
Cependant Il Faut Noter Que
Une préautorisation de prêt hypothécaire ne garantit pas que le prêteur hypothécaire approuvera votre demande finale. Le prêteur peut changer d’avis sur la possibilité de vous prêter de l’argent :
Des changements dans votre situation financière. par exemple :
Si vous perdez votre emploi ou changez d’emploi si vous ne payez pas les factures d’un prêt.
Votre cote de crédit a baissé par ce que vous avez ajouté une nouvelle dette une nouvelle carte de crédit, d’une nouvelle ligne de crédit, d’un nouveau contrat de location de voiture, etc.
Ou si la maison ne passe pas l’évaluation :
Si elle présente des défauts ou qu’elle est évaluée à un prix inférieur à celui que vous avez négocié pour l’acquérir. Pour éviter les problèmes, vous pouvez demander une évaluation avant de faire une offre ou insérer des conditions d’évaluation dans votre offre d’achat.
Ajoutez une condition de financement : dans votre « offre d’achat », ajoutez des conditions de financement ( Sous réserve de l’approbation de financement hypothécaire par le prêteur). Ce qui est une protection contre toute responsabilité en cas de refus de votre demande de prêt hypothécaire.
Rétablissez votre pré-approbation : Si vous ne trouvez pas une maison qui vous satisfait dans la période de blocage du taux (90-120 jours), vous pouvez réinitialiser votre pré-approbation pour prolonger le blocage du taux si le prêteur l’autorise. Si votre situation financière a changé, le prêteur peut décider de recommencer le processus d’approbation à zéro.
RAP ou Le régime d’accession à la propriété
(RAP) ou Le Régime d’Accession à la Propriété est un programme
gouvernemental qui permet aux nouveaux acheteurs comme vous d’accéder à la propriété. Donc entant que propriétaires vous accumulez des fonds pour votre retraite avec (REER).
Est-ce que Le RAP peut me convenir ?
Il convient à la plupart des acheteurs. Avec le RAP, votre rêve de devenir propriétaire se réalise et de plus vous permet d’épargner des milliers de dollars en remboursement d’impôt. Avec le RAP vous pouvez retirer jusqu’à maximum de 35 000 $ non imposables de votre RÉER dans le but d’acheter votre maison. Donc, pour deux personnes qui travaillent, les remboursements d’impôt peuvent se situer près de 20000, ce qui est suffisante pour l’achat de votre première maison.
Qu’arrive-T-Il Si Je N’ai Jamais Contribué À Un REER ? Vous n’avez pas de REER ? vous n’avez pas L’argent Nécessaire Pour Contribuer À Un REER ? Ne vous découragez pas, Il y a une solution
Si vous gagnez ou avez déjà gagné un revenu vous donnant droit de contribuer à un REER, Il y a donc possibilité de RAP. En effet, en contribuant au maximum à votre REER, vous obtenez d’importants remboursements d’impôts !
En effet, vous pouvez emprunter un montant équivalent à vos droits REER inutilisés du passé auprès de votre institution financière ( jusqu’à concurrence de 35 000$ / Max du RAP ) pour cotiser à votre REER.
1erement, vous profitez d’une déduction fiscale importante et ainsi recevoir un retour d’impôt considérable, lequel vous servira pour l’achat de votre maison.
2èmement, après un délai de 90 jours, vous pouvez retirer la somme cotisée à votre REER (sans impôts) et rembourser votre prêt. Et vous disposerez de près de 18 ans pour réinjecter les fonds dans votre REER, sans intérêt. la méthode est élémentaire, mais les résultats sont extraordinaires !
travailleurs autonomes
Saviez-vous que les intérêts hypothécaires de votre maison sont déductibles de vos revenus
En effet, une nouvelle position de Revenu Canada à la suite d’une décision de la Cour suprême du Canada, fait de sorte que les travailleurs autonomes non incorporés, peuvent désormais utiliser la stratégie qu’on appelle « mise à part de l’argent » et ainsi transformer les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle, non déductibles, en intérêts déductibles.
Des Chiffres Renversants
En nous référant au tableau ci-bas, nous constatons qu’un individu ayant choisi d’amortir son hypothèque résidentielle de 150 000 $ (au taux moyen de 6 % ) sur une période de 20 ans, pourra déduire de ses revenus, au fil des ans, l’imposante somme de 106 388 $.
En utilisant un taux d’imposition de 45 %, le contribuable se retrouvera éventuellement plus riche de 47 875 $ après impôt. De plus, le coût d’utilisation de cette stratégie varie de très faible à nul ! Alors...
C’est quoi la Stratégie de Mise À Part De L’argent ?
Habituellement, le travailleur autonome non incorporé se sert de ses revenus bruts (chiffre d’affaires) pour payer ses dépenses d’opérations courantes et il finance ses dépenses personnelles importantes, comme l’hypothèque de sa résidence.
En utilisant la stratégie de « mise à part de l’argent », le même individu utilisera le revenu brut de son entreprise pour accélérer le paiement de son hypothèque personnelle et financera dorénavant 100 % de ses dépenses d’opérations. Ce faisant, il transformera graduellement des intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour fins d’affaires).
Exemple De Monsieur X
Monsieur X est un travailleur autonome non incorporé et dans le cadre de sa profession, il encourt 75 000 $ de dépenses d’affaires (loyer, salaires, fournitures, etc.) lesquelles sont, jusqu’ici, payées à même ses revenus bruts de profession de 200 000 $. Monsieur X vient aussi d’acquérir une nouvelle résidence pour laquelle il assumera une hypothèque de 150 000 $.
Avec la stratégie de « mise à part de l’argent », Monsieur X utilisera la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d’affaires, pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa maison.
Ensuite, l’institution financière permettra à Monsieur X d’utiliser une marge de crédit hypothécaire pour un montant équivalent au versement hypothécaire supplémentaire qu’il vient tout juste d’effectuer. Ainsi, Jean pourra, à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses d’affaires courantes.
Et puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, Jean pourra alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté. Il aura donc transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d’affaires).
Avec des dépenses d’affaires annuelles de 75 000 $, Monsieur X prendra donc à peine 2 ans pour transformer complètement son hypothèque initiale de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, rendant du même coup les intérêts déductibles pour toute la durée de vie restante de la dette. C’est ainsi que Jean récupérera plus de 47 875$ net d’impôt!
Quant est-il d’un Salarié Et L’immeuble À Revenus
Un salarié, tout comme un travailleur autonome, qui possède ou acquiert un immeuble à revenus, pourra utiliser une version différente de la stratégie de mise à part de l’argent, pour transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle, en intérêts déductibles.
En effet, dans une telle situation, l’individu n’aura alors qu’à utiliser la portion de ses revenus de loyer qui aurait normalement servi à payer les dépenses d’opérations de l’immeuble locatif (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.) pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle. Autrement dit, tout comme Monsieur X, une fois ce versement supplémentaire effectué, l’individu utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les déboursés courants de son immeuble à revenus.
Et puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, il aura donc graduellement transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d’affaires).
CEPENDANT considérant qu’il existe d’autres stratégies visant à maximiser les avantages fiscaux de la stratégie de la mise à part de l’argent, nous vous conseillons de consultez un professionnel qui saura mettre en place une stratégie parfaitement adaptée à vos besoins, tenant compte entre autres, des cas suivants :
La situation où les conjoints sont co-propriétaires;
Les dépenses à caractère personnel et d’affaires (exemple : automobile);
La TPS et la TVQ perçues sur vos ventes dans le cadre de votre profession;
Les règles entourant le partage du patrimoine familial; Etc...
Un Déménagement en Or / Si plus de 40 KM
Si vous êtes dans la situation que vous devez vous relocaliser dans une autre municipalité à la suite de l’obtention d’un nouvel emploi ou d’un transfert (volontaire ou involontaire) vers un autre établissement de votre employeur actuel ou futur. Probablement pour des raisons pratiques, vous envisagerez de vendre votre maison actuelle pour vous rapprocher de votre nouveau lieu de travail.
Dans une telle situation, la rétribution du courtier immobilier, de même que tous les frais de déménagement, pourraient devenir entièrement déductibles des revenus réalisés à votre nouveau lieu de travail. Ce n’est pas formidable?
Voici les Détails :
Les lois fiscales fédérales et provinciales, prévoient que lorsqu’un particulier change de lieu de résidence au Canada parce qu’il est ou sera employé dans un nouveau lieu de travail, ou parce qu’il exploitera une entreprise dans un nouveau lieu de travail, il peut déduire les frais de déménagement admissibles incluant la rétribution du courtier immobilier dans la mesure où sa nouvelle résidence (maison, appartement loué, condo, etc.) lui permet de se rapprocher d’au moins 40 kilomètres de son nouveau lieu de travail (que le travail soit à temps plein ou à temps partiel).
On peut donc constater que de nombreux frais sont admissibles en déduction; même les frais de notaire et le droit de mutation de la nouvelle résidence peuvent être déduits, si l’ancienne résidence est vendue et qu’une nouvelle résidence est effectivement acquise.
Un Cadeau qui tombe Du Ciel
Il est important de noter que si cette situation s’applique à vous, ( durant les 10 dernières années, pas d’avantage) et que vous étiez admissibles à ces déductions mais que vous avez omis de les réclamer, vous pouvez demander à Revenu Canada et Revenu Québec un remboursement rétroactif.
Finalement, votre déduction ne peut dépasser le montant de votre revenu gagné à votre nouveau lieu de travail. Toutefois, vous pouvez reporter toute partie inutilisée sur les années suivantes ou jusqu’à ce que vos revenus à votre nouveau lieu de travail vous permettent de la déduire.
Notez que le déménagement n’a pas besoin d’être fait dans la même année du changement de lieu de travail, mais doit, avoir eu lieu en raison du changement de lieu de travail.
Dépenses à prévoir lors de l’achat d’une propriété
Inspection par un expert en bâtiment
Ouverture du dossier hypothécaire à la banque
o Prêt conventionnel (20 % comptant)
o Prêt assuré par la SCHL (moins de 20 %)
Dépôt sur la promesse d’achat
Dépenses à prévoir à la signature de l’acte de vente
Honoraires de notaire
La répartition (remboursements) des taxes :
o Le calcul du remboursement au vendeur (s’il y a lieu) sera effectué à compter de la date d’occupation et vous devrez rembourser le vendeur pour le nombre de jours déjà payé par lui, pour les taxes foncières suivantes :
Taxes municipales et Taxes scolaires
Réservoir d’huile à chauffage :
o Si la propriété est munie d’un chauffage à l’huile, le vendeur doit faire remplir le réservoir le jour même de l’acte de vente et apporter chez le notaire la facture que l’acheteur devra lui rembourser en entier.
Compteurs d’électricité (Hydro-Québec) et de gaz (Gaz Métropolitain):
o L’acheteur et le vendeur doivent aviser Hydro-Québec et Gaz Métropolitain (s’il y a lieu) de la date du changement de propriétaire afin qu’une lecture des compteurs soit faite à cette date, et pour que les montants soient imputés respectivement à l’acheteur et au vendeur à la date d’occupation de la propriété.
Assurance-habitation :
o Il ne faut pas oublier qu’à la signature de l’acte de vente, vous devrez fournir la preuve qu’une assurance-habitation est en vigueur, pour un montant équivalent ou supérieur à l’hypothèque en place.
Dépenses à prévoir après la signature de l’acte de vente
Les droits sur les mutations immobilières ou « Taxe de bienvenue » :
La municipalité dans laquelle vous avez emménagé vous enverra un compte de taxes de mutations, dans les quatre (4) à six (6) mois suivant la signature de l’acte de vente, et celui-ci est calculé en fonction du prix de vente et selon le barème suivant :
0,50% sur les premiers 50 000 $
1,00% sur la tranche de 50 000 $ à 250 000 $
Province du Québec, excluant Montréal:
1,50% sur la tranche qui excède 250 000 $
Montréal seulement:
1,50% sur la tranche de 250 000 $ à 500 000 $
2% sur la tranche qui excède 500 000 $
CALCULER MON DROIT DE MUTATION
https://www.impot.net/fr/immobilier/mutation/
Les programmes d’aides disponibles
Aide financière fédérale
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Programme chezsoidabord de la SCHL
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Remboursement partiel de la prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les maisons éconergétiques
Aide financière provinciale
Remboursement pour les bornes de recharge (véhicule entièrement électriques ou véhicule électrique hybride rechargeable)
Novoclimat 2.0
Rénoclimat
Chauffez vert
Crédit d’impôt RénoVert
Crédit d’impôt pour mise aux normes d’installations d’assainissement des eaux usées résidentielles (Ce crédit d’impôt s’applique pour les années 2017 à 2022 seulement.)
Remboursement de la TPS et de la TVQ: habitation neuve et rénovations majeures
Éconologis – Programme saisonnier (octobre à mars) d’aide à l’économie d’énergie destiné aux ménages à budget modeste
Société d’habitation du Québec (aide fédérale/provinciale)
RénoRégion Vise à aider financièrement les propriétaires-occupants à faible revenu qui vivent en milieu rural à réaliser des travaux pour corriger les défectuosités majeures de leur résidence.
Adaptation de domicile pour personnes handicapées
Programme pour les résidences endommagées par la pyrrhotite
Hydro-Québec
Rapport personnalisé gratuit de votre consommation d’électricité: Diagnostic résidentiel « Mieux consommer » Gaz Métro
Ajout de nouveaux appareils-Remplacement d’appareils existants (Chaudière à eau chaude, chauffage à air chaud, chauffe-eau, système combo)
Thermostat électronique programmable (Montant incitatif de 25 $ à l’installation d’un thermostat électronique programmable homologué Energy Star et de 100$ à l’installation d’un thermostat intelligent homologué Energy Star.)
Supplément pour ménage à faible revenu
Ville de Montréal
Programmes municipaux
Acquisition d’une propriété
Programmes de rénovation
o Rénovation à la carte
o Rénovation résidentielle majeure
o Bonification pour coopératives et OSBL
Stabilisation des fondations
Habitations urbaines pour familles
Autres programmes
Logements adaptés pour aînés autonomes
Adaptation de domicile pour handicapés
Logement social et communautaire
Programme accès condo MTL
Ville de Laval
o Subventions aux citoyens
Rénovation Québec appuie financièrement les municipalités qui se dotent d’un programme visant à améliorer les logements dans des secteurs résidentiels dégradés.
